Green Star Sky Garden: Nghệ thuật “bán nhà trên giấy” của Hưng Lộc Phát?

Mặc dù dự án mới chỉ được phê duyệt 1/500 và chưa có giấy phép xây dựng nhưng từ những ngày đầu tháng 4 vừa qua, bất chấp những quy định của luật pháp, chủ đầu tư Green Star Sky Garden đã rao bán dự án rầm rộ.

Nghệ thuật “bán nhà trên giấy” của Hưng Lộc Phát?

Dự án Green Star Sky Garden tọa lạc tại địa chỉ số 17B Nguyễn Lương Bằng, Phường Phú Mỹ, Quận 7 do Công ty TNHH Xây dựng và sản xuất Hưng Lộc Phát làm chủ đầu tư. Dự án được xây dựng trên diện tích khu đất rộng trên 5ha với quy mô 111 căn biệt thự nhà phố, hơn 900 căn hộ, 16 căn Duplex, 5 tầng shophouse và dịch vụ thương mại.

Green Star Sky Garden được quảng cáo là một trong những dự án đầy tầm huyết của chủ đầu tư khi sở hữu nhiều tiện ích đẳng cấp và được xem là thiên đường nghỉ dưỡng cho khách du lịch. Trên nhiều website, dự án được chào bán với giá chỉ từ 1,9 tỷ /căn hộ.

Trong vai khách hàng, PV được một trưởng phòng kinh doanh và tư vấn của Công ty Hưng Lộc Phát giới thiệu dự án bắt đầu mở bán từ tháng 4 và đến nay toàn bộ lock A đã bán hết, lock B chỉ còn lại 150 căn cuối cùng có giá giao động từ 2,2 tỷ đến 2,8 tỷ.

Ghi nhận thực tế trên khu đất để xây dựng Dự án Green Star Garden vẫn đang trong quá trình ép cọc thử tải thì chủ đầu tư Hưng Lộc Phát đã rao bán rầm rộ, khách hàng có thắc mắc thì được nhân viên chia sẻ : “Bên em hiện tại chưa xong móng, mới chỉ ép cọc thử tải, nhưng đến 2/2019 sẽ xong móng”. Và không quên chấn án khách hàng: “toàn bộ dãy biệt thự nhà phố cũng đã bán hết, mỗi căn có giá giao động từ 10 -16 tỷ. Tháng 3 tới (3/2019) sẽ bàn giao căn hộ cho khách”

Thấy khách hàng còn đang lưỡng lự, nhân viên tư vấn cũng thú nhận: “Giấy phép xây dựng hiện tại bên em chưa có, nhưng mà có giấy phép 1/500 và Ngân hàng đầu tư Vietcombank bảo lãnh. Đảm bảo với khách ngày ký hợp đồng mua bán sẽ có giấy phép xây dựng”.

Dấu hiệu vi phạm pháp luật?

Theo quy định tại Điều 19 Luật Nhà ở: “Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại chỉ được thực hiện thông qua các hình thức quy định tại các Khoản 2, 3, và 4 Điều 69 của Luật nhà ở. Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không đúng với quy định tại Điều 68, Điều 69 của Luật nhà ở và quy định tại Điều này thì không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.”

Nghị định 99/2015/ND-CP cũng quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Điều 55, Luật kinh doanh Bất động sản 2014 quy định bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi đạt đủ các điều kiện sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế, bản vẽ thi công đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa  nhà đó.

Trong trường hợp nhân viên của chủ đầu tư Hưng Lộc Phát thừa nhận chưa có giấy phép xây dựng như vậy đồng nghĩa với việc Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện để mở bán dự án sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai. Để tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra, khách hàng nên tỉnh táo, nghiên cứu và tìm hiểu thông tin dự án thật kỹ trước khi xuống tiền ký vào hợp đồng đặt cọc, giữ chỗ từ chủ đầu tư, tránh trường hợp mua phải “nhà trên giấy”.

Rủi ro cuối cùng thuộc về ai?

Theo Luật Lê Minh Đức, Đoàn luật sư Thành phố Hà Nội, việc nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ để đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán chính thức sau này được coi là vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại thông qua hình thức trả tiền mua nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở).

Hành vi này còn được điều chỉnh bới các quy định khác có liên quan như: Điều 69 Luật Nhà ở 2014, Điểm b Khoản 2 Điều 14 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản...theo đó chủ đầu tư vi phạm sẽ bị xử phạt nếu vi phạm các quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.

Ngoài ra, khi ký hợp đồng mua bán đối với người mua nhà, các chủ thể hợp đồng vừa phải tuân theo pháp luật dân sự, vừa phải chấp hành pháp luật về nhà ở. Hợp đồng mua bán phải đúng về hình thức thì mới không bị tuyên là giao dịch vô hiệu.

Đối với các dự án bất động sản có đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai như Dự án Green Star Sky Garden nêu trên khi chưa đủ điều kiện mở bán có nghĩa là tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa được hình thành và chưa được phép giao dịch.Trong khi đó, pháp luật dân sự lại chưa có quy định đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán tài sản theo hình thức này. Chính vì vậy, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

"Trong nhiều trường hợp, do pháp luật chưa có quy định cụ thể đối với việc đặt cọc để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán các tài sản hình thành trong tương lai nên nếu xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư, tòa án có thể tuyên là hợp đồng vô hiệu. Bên cạnh đó, các quy định của pháp luật hiện hành vẫn chưa thể bảo vệ người mua nhà trong những trường hợp này. Người mua nhà vẫn ở thể bị động và là bên chịu thiệt thòi khi dự án xảy ra sự cố. Tốt nhất khách hàng mua nhà trên thị trường bất động sản cần hết sức cảnh giác với các loại hợp đồng đặt cọc quyền mua căn hộ này", Luật sư Lê Minh Đức nhấn mạnh.

Người dân đầu tư vào đây là một bước đi mạo hiểm vì chúng ta phải nhìn nhận rõ rằng Chủ đầu tư năng lực tài chính không đủ mới chơi kiểu mua bán bằng niềm tin như thế. Bằng chứng là rất nhiều dự án BĐS sau khi huy động vốn vẫn chây ỳ, triển khai dự án chậm hay thậm chí không triển khai tí nào…Chưa kể đến trường hợp xấu nhất là các đơn vị này “tay không bắt giặc” rồi ôm tiền biến mất…khi Công an vào cuộc thì chẳng còn xu nào để trả.

Câu hỏi được đặt ra, vậy Công ty TNHH Xây dựng và sản xuất Hưng Lộc Phát biết hình thức huy động vốn trên là vi phạm pháp luật và biết lỗ hổng "pháp lý" dẫn tới người bị rủi ro cuối cùng là khách hàng và vẫn cố tình thực hiện những giao dịch này một cách có hệ thống, có tổ chức thì có phải là đang coi thường pháp luật và có dấu hiệu "lừa đảo" khách hàng không?

Chúng tôi sẽ làm việc với cơ quan chức năng, chủ đầu tư và các cơ quan có liên quan để làm rõ những hành vi nêu trên và kịp thời thông báo đến bạn đọc quan tâm ở những bài viết tiếp theo. 

Thy Thêu