Điều chỉnh kịp thời khung giá đất, bảo đảm lợi ích cho người dân

Các quy định của pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng đã được hoàn thiện, từng bước khắc phục tình trạng "xin-cho" trong tiếp cận đất đai.

Tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 7, sáng 27/5, Quốc hội thảo luận ở hội trường về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến hết năm 2018.

Từng bước khắc phục tình trạng "xin-cho"

Theo Báo cáo của Chính phủ, các quy định của pháp luật về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng đã được hoàn thiện đảm bảo theo nguyên tắc thị trường, công khai, minh bạch, dân chủ và công bằng; đã từng bước khắc phục tình trạng "xin-cho" trong tiếp cận đất đai; phát huy tốt hơn nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế-xã hội của đất nước.

Việc quy định nhất quán chính sách hai giá đất theo Luật Đất đai gồm khung giá, bảng giá và giá thị trường, trong đó khung giá, bảng giá để điều chỉnh nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với nhà nước; giá thị trường để điều chỉnh nghĩa vụ của nhà đầu tư, người sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức theo quy định của pháp luật, đã tạo được sự đồng thuận của nhân dân, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách, giảm khiếu kiện, khiếu nại về đất đai.

Về quản lý tài chính về đất đai, các nguồn thu từ đất, theo báo cáo của 57 địa phương, nguồn thu ngân sách nhà nước đối với đất đô thị tăng dần hàng năm từ 2014-2018; với tổng số thu ngân sách nhà nước hơn 372.000 tỷ đồng, bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, phí, lệ phí và các nguồn thu khác. Nhiều địa phương có số thu từ đất khá cao trong cơ cấu ngân sách nhà nước.

Từ năm 2014 đến 2018, cả nước phát sinh trên 342.000 đơn khiếu nại với khoảng 156.000 vụ việc thuộc thẩm quyền giải quyết của các cơ quan hành chính Nhà nước (khiếu nại về đất đai chiếm trên 60% số này).

Qua giải quyết khiếu nại, các cơ quan hành chính nhà nước đã kiến nghị thu hồi cho Nhà nước, trả lại cho tập thể, công dân gần 1.400 tỷ đồng, 772 ha đất...

Tình hình khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai đã giảm so với trước đây nhưng còn diễn biến phức tạp, nhiều vụ khiếu nại kéo dài chưa được giải quyết dứt điểm, có nơi, có lúc đã làm ảnh hưởng đến trật tự an ninh xã hội.

Hoàn thiện phương pháp tính giá đất

Vấn đề giá đất để tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi và tính tiền sử dụng đất, cho thuê đất phải nộp ngân sách là nội dung được nhiều đại biểu tập trung phân tích, cho ý kiến tại phiên thảo luận sáng 27/5.

Theo đại biểu Hoàng Quang Hàm (Phú Thọ), hiện nay, giá đất rất bất cập, không sát với thị trường gây thiệt hại cho người dân, gây bức xúc, khiếu kiện, thất thu ngân sách.

Đại biểu đề nghị Chính phủ cần theo sát diễn biến của thị trường để điều chỉnh kịp thời khung giá đất, chấm dứt tình trạng có khu vực đã áp mức giá tối đa của Chính phủ nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với thị trường.

Ngoài ra, Chính phủ cần hoàn thiện các phương pháp tính giá đất, các vấn đề liên quan đến xác định giá đất để các địa phương xác định Bảng giá đất cụ thể phù hợp thị trường, bảo đảm lợi ích cho người dân và không gây thất thoát ngân sách. 

Đại biểu Hoàng Quang Hàm cho rằng đây là vấn đề rất khó, do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan, nhưng không thể không làm vì Hiến pháp đã quy định rõ "Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý."

"Đất đai là của nhân dân, nhân dân đã trao quyền đại diện chủ sở hữu cho Nhà nước nên Nhà nước phải có trách nhiệm ban hành chính sách, tổ chức thực hiện chính sách để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Không tính toán được giá đất sát thị trường, không thể chấm dứt được khiếu kiện, mất an ninh trật tự xã hội và thất thoát nguồn thu từ đất đai," đại biểu Hoàng Quang Hàm nhấn mạnh.

Đại biểu Nguyễn Trường Giang (Đắk Nông) nêu quan điểm giá đất, định giá đất là khâu cơ bản để xây dựng hệ thống tài chính đất đai lành mạnh.

Tuy nhiên, qua giám sát cho thấy nguồn thu từ đất bị thất thoát, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước và có nhiều điểm bất hợp lý.

Theo đại biểu, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng này là do các quy định liên quan đến việc định giá đất còn nhiều bất cập.

"Hiện nay, chúng ta đang quản lý giá đất theo Khung giá đất của Chính phủ và Bảng giá đất của Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nhưng có thể thấy là thấp hơn giá trị thật, dẫn đến thất thu nguồn thu của ngân sách Nhà nước. Trên thực tế, Khung giá đất và Bảng giá đất này chủ yếu sử dụng để tính thuế, phí về đất đai," đại biểu Nguyễn Trường Giang phân tích.

Cũng theo đại biểu, Luật Đất đai quy định rõ, việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Trong khi đó, liên quan đến giá đất thị trường, các loại thuế liên quan đến đất đai được tính theo Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân tỉnh ban hành, không căn cứ vào giá trị thực ghi trong các hợp đồng giao dịch.

Việc xác định giá đất sát với giá thị trường là không khả thi và thường thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Hơn nữa, việc thẩm định giá đất do Hội đồng thẩm định giá đất (do Chủ tịch Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch) khó bảo đảm tính khách quan.

Từ thực tế này, đại biểu Nguyễn Trường Giang đề xuất, giá đất phải do tổ chức cung cấp dịch vụ giá đất độc lập thực hiện. Ngoài ra, công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; công tác xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất; cơ chế giám sát các cơ quan quản lý, cơ quan định giá... cũng làm chưa tốt. Việc chưa có giải pháp cụ thể để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường và giám sát việc định giá đất là những yếu tố gây khó khăn cho việc xác định giá đất cụ thể.

"Đây là những nguyên nhân xuất phát từ quy định của pháp luật, có những nội dung cần phải sửa trong Luật Đất đai 2013, nhưng cũng có nội dung liên quan đến các văn bản dưới luật cần được khẩn trương sửa đổi, bổ sung," đại biểu nhận định.

Thắt chặt quản lý quy hoạch

Từ thực tiễn và ý kiến của cử tri, đại biểu Đinh Duy Vượt (Gia Lai) cho rằng chất lượng quy hoạch đô thị còn thấp, vẫn tồn tại quy hoạch theo tư duy nhiệm kỳ, thậm chí có dấu hiệu lợi ích nhóm.

Đại biểu dẫn chứng, theo báo cáo chưa đầy đủ, trên cả nước có 1.390 dự án điều chỉnh quy hoạch từ 1-6 lần. Quy hoạch được điều chỉnh có xu hướng tăng lợi ích của nhà đầu tư, giảm tối đa các tiện tích công cộng và lợi ích của người sử dụng như: giảm diện tích đất công cộng, tăng diện tích sàn, chia nhỏ diện tích căn hộ, tăng mật độ xây dựng, giảm diện tích cây xanh... Đồng thời, các khu tái định cư cho người dân lại có chỉ tiêu hạ tầng, các tiện ích, chất lượng đô thị thấp. Điều này gây tổn hại về kinh tế, gây bức xúc cho xã hội, cho người dân như tình trạng kẹt xe, ô nhiễm môi trường, mưa là ngập, quá tải điện...

"Điều chỉnh quy hoạch tùy tiện đã làm nát quy hoạch, chậm tiến độ, gây đội vốn, thất thoát, giảm hiệu quả đầu tư công, đồng thời gây ra nhiều hệ lụy, bức xúc khác.

Cử tri mong muốn trụ sở cũ của các bộ, ngành khi di dời sẽ phải thành vườn hoa, công viên, các công trình công cộng, làm tiện ích chứ không phải nhìn thấy các tòa nhà chung cư cao chọc trời," đại biểu Đinh Duy Vượt nhấn mạnh và đề nghị Quốc hội, Chính phủ chỉ đạo thắt chặt quy hoạch, quản lý quy hoạch, đồng thời thường xuyên kiểm tra, giám sát, xử lý nghiêm trách nhiệm nhằm ngăn chặn những hiện tượng này.

Đại biểu Nguyễn Trường Giang (Đắk Nông) cho rằng quy hoạch sử dụng đất hiện nay mới chỉ làm được việc chuẩn bị diện tích đất theo nhu cầu sử dụng của các ngành, địa phương, chưa có nội dung phân vùng không gian sử dụng đất.

Kết quả giám sát cho thấy, việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn có nhiều khoảng trống pháp lý. Quá trình tham gia của người dân, doanh nghiệp trong quá trình lập quy hoạch, điều chỉnh quy hoạch còn nhiều hạn chế. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, quy hoạch chi tiết còn tùy tiện, phá vỡ quy hoạch ban đầu.

"Đúng là trong quá trình triển khai quy hoạch vẫn cần điều chỉnh, nhưng nhiều quy hoạch điều chỉnh có dấu hiệu tư lợi hoặc theo tư duy chủ quan, hoặc theo đề xuất của chủ đầu tư. Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tuy có điều chỉnh nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư nhưng việc điều chỉnh trong nhiều trường chưa tương xứng dẫn đến thất thoát nguồn thu của ngân sách Nhà nước, gia tăng áp lực lên cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội," đại biểu Nguyễn Trường Giang chỉ rõ.

Theo đại biểu, một trong những nguyên nhân của tình trạng trên là do chưa có một hệ thống thiết chế, đánh giá độc lập để theo dõi quá trình triển khai quy hoạch nói chung, điều chỉnh quy hoạch nói riêng.

Đại biểu đề nghị Quy hoạch sử dụng đất được lập phải là kịch bản sử dụng đất cho tầm nhìn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn, phản ánh được nhu cầu phát triển kinh tế xã hội và môi trường. Quy hoạch sử dụng đất phải phân tích được chi phí lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường sử dụng nguồn lực về đất đai trong ngắn hạn, trung hạn, dài hạn.

Quá trình lập quy hoạch, điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết phải được công khai từ khâu đề xuất như lấy ý kiến chuyên gia, người dân, doanh nghiệp. Việc điều chỉnh quy hoạch nên giao cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch thực hiện.

Chiều nay, Quốc hội tiếp tục thảo luận tại hội trường về nội dung này./.

Phan Phương