ĐBQH: Chung cư bị phá dỡ, quyền sở hữu căn hộ phải được bảo lưu

Chiều 21/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023.

Bảo đảm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người dân

Tham gia góp ý kiến, ĐBQH Vương Kim Ánh (đoàn Phú Thọ) cơ bản tán thành sự cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở nhằm tiếp tục hoàn thiện chính sách, phát triển nhà ở, khắc phục những bất cập phát sinh trong thực tiễn, tạo hành lang pháp lý minh bạch, ổn định cho thị trường bất động sản, bảo đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân về nhà ở.

Về quyền sở hữu nhà ở của người dân, nhất là quyền sở hữu căn hộ chung cư, đại biểu Ánh cho rằng, cần khẳng định rõ nguyên tắc bảo đảm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của người dân.

"Đối với mỗi gia đình, ngôi nhà không chỉ là tài sản có giá trị lớn mà còn là nơi ở, nơi lập nghiệp, ổn định cuộc sống và là tài sản có thể được để lại cho các thế hệ sau. Vì vậy, khi người dân đã bỏ tiền hợp pháp để mua nhà, được cấp giấy chứng nhận và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, thì pháp luật cần bảo đảm quyền sở hữu của họ một cách rõ ràng, ổn định và có thể dự đoán được", đại biểu nêu.

Theo đại biểu, cần tiếp tục thể hiện rõ trong luật về nguyên tắc: Quyền sở hữu căn hộ chung cư của người dân không chấm dứt chỉ vì nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc phải phá dỡ.

Thời hạn sử dụng của công trình là một vấn đề về kỹ thuật, an toàn xây dựng; còn quyền sở hữu tài sản của người dân là một vấn đề về pháp lý.

Đại biểu cho rằng hai khái niệm này cần được phân định một cách thật rõ ràng, tránh để người dân hiểu rằng khi công trình xuống cấp hoặc hết thời hạn sử dụng thì quyền sở hữu căn hộ cũng đương nhiên mất đi.

Cùng với đó, cần quy định cụ thể hơn quyền lợi của chủ sở hữu khi nhà chung cư phải phá dỡ và xây dựng lại. Đây là nội dung có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

"Một căn hộ có thể xuống cấp, phải kiểm định, phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người dân, nhưng việc phá dỡ công trình không đồng nghĩa với việc phá bỏ quyền tài sản chủ sở hữu của họ", đại biểu Ánh cho hay.

Do đó, ông đề nghị dự thảo luật cần làm rõ nguyên tắc: Khi nhà chung cư phá dỡ, quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu căn hộ phải được bảo lưu và chuyển hóa thành quyền lợi, lợi ích tương ứng trong quá trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Người dân cần biết rõ mình được bố trí chỗ ở như thế nào trong thời gian đang xây dựng và sửa chữa lại căn hộ chung cư. Sau khi công trình hoàn thành, được nhận căn hộ phần diện tích tương ứng ra sao, ở đâu?. Trường hợp diện tích, thiết kế, giá trị căn hộ có thay đổi thì nguyên tắc xác định quyền lợi và nghĩa vụ tài chính của người dân phải được quy định một cách minh bạch.

Đặc biệt, cần tránh tình trạng người dân đã sở hữu hợp pháp một căn hộ nhưng khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư lại phát sinh cách hiểu khác nhau về quyền sở hữu, dẫn đến khiếu kiện kéo dài.

"Lưới an sinh" để người dân không mất chỗ ở khi xây lại chung cư

Nêu ý kiến đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, ĐBQH Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Tp.Hải Phòng) cho rằng cần bảo đảm không có người dân bị mất chỗ ở chỉ vì không đủ khả năng tài chính để đóng góp xây dựng lại.

Theo đại biểu, Dự thảo quy định đối với nhiều nhà chung cư không thuộc nhóm chung cư cũ trước năm 1994, chủ sở hữu phải đóng góp kinh phí để xây dựng lại; nếu không đóng góp thì được bồi thường giá trị phần quyền sử dụng đất. 

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đề nghị tiếp tục làm rõ nghĩa vụ tài chính và cơ chế đồng thuận giữa các chủ sở hữu.

Vấn đề được đại biểu nêu là trong thực tế có những chung cư tái định cư, nhà ở xã hội hoặc chung cư xây dựng sau năm 1994 nhưng cư dân phần lớn có thu nhập không cao. Giá trị quyền sử dụng đất phân bổ cho mỗi căn hộ chung cư thường không lớn. 

Nếu người dân không đủ tiền đóng góp xây dựng lại mà chỉ nhận phần giá trị đất thì có trường hợp khoản tiền đó không đủ để tạo lập một chỗ ở mới.

Theo đại biểu, Luật phải giải quyết đồng thời hai quyền của người dân: quyền tài sản và quyền có chỗ ở.

Vì vậy, ngoài phương án bồi thường giá trị quyền sử dụng đất, cần thiết kế một "lưới an sinh" cho những trường hợp thực sự không có khả năng đóng góp, được tiếp cận nhà ở xã hội, thuê hoặc thuê mua nhà ở với cơ chế hỗ trợ phù hợp.

"Nếu không có cơ chế này thì một chính sách nhằm cải tạo đô thị và bảo đảm an toàn công trình có thể vô tình đẩy một bộ phận người dân yếu thế từ chỗ có nhà ở sang tình trạng không đủ khả năng tạo lập chỗ ở mới", đại biểu nói.

Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Tp.Đà Nẵng) cho rằng cần nhìn nhận đầy đủ mối quan hệ giữa quyền sở hữu tài sản của người mua căn hộ và tuổi thọ của công trình.

Theo đại biểu, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khi người dân mua căn hộ chung cư, quyền sở hữu đối với căn hộ là quyền tài sản hợp pháp của người mua. 

Tuy nhiên, cần thừa nhận rằng công trình và vật liệu xây dựng đều có tuổi thọ nhất định, không thể tồn tại vĩnh viễn.

Từ thực tế này, đại biểu cho rằng nếu quy định các mốc thời hạn như 70 hoặc 90 năm, thị trường sẽ có thêm một phân khúc nhà ở phù hợp hơn với khả năng tài chính của người lao động và người thu nhập thấp. Người dân có thể lựa chọn căn hộ dựa trên thời hạn sử dụng còn lại và khả năng chi trả.

Theo đại biểu, thay vì phải bỏ ra khoảng 4 tỷ đồng để mua một căn hộ, người có điều kiện kinh tế hạn chế có thể lựa chọn căn hộ có thời hạn sử dụng còn lại với mức giá thấp hơn đáng kể.

Thậm chí, những căn hộ chỉ còn 10-20 năm thời hạn sử dụng cũng có thể trở thành lựa chọn đối với những người cần chỗ ở nhưng chưa đủ khả năng mua căn hộ có thời hạn dài hơn.