Đất quy hoạch "treo": Người dân cần nắm rõ những nội dung gì để tuân thủ đúng quy định?

Việc  có những khu đất nằm trong diện quy hoạch nhiều năm nhưng chưa được triển khai khiến không ít người dân băn khoăn về quyền xây dựng nhà ở cũng như những rủi ro pháp lý khi mua bán, chuyển nhượng loại đất này. Đặc biệt, sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực với nhiều quy định mới liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vấn đề "quy hoạch treo" tiếp tục nhận được sự quan tâm của dư luận.

Trao đổi với phóng viên Đời sống và Pháp luật về vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thị Sen (Công ty Luật SBLAW) đã phân tích các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời đưa ra những khuyến nghị giúp người dân bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi sử dụng hoặc giao dịch đất thuộc diện quy hoạch.

Theo Luật sư Nguyễn Thị Sen, trước hết cần hiểu rằng "quy hoạch treo" không phải là thuật ngữ pháp lý được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Đây là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ những khu đất đã được đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và dự kiến thu hồi để thực hiện dự án nhưng việc triển khai bị chậm hoặc không thực hiện đúng tiến độ trong thời gian dài.

Phân tích quy định của Luật Đất đai 2024, Luật sư Sen cho biết, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện đầy đủ các quyền theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp hoặc xin cấp giấy phép xây dựng nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định.

Tuy nhiên, khi thửa đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm và thuộc diện phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ bị hạn chế một số quyền. Cụ thể, người dân không được xây dựng mới nhà ở, công trình hoặc trồng cây lâu năm. Trong thời gian này, người sử dụng đất chỉ được cải tạo, sửa chữa công trình hiện có hoặc xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024 cũng đặt ra cơ chế nhằm hạn chế tình trạng quy hoạch kéo dài. Theo đó, nếu diện tích đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng nhưng sau hai năm liên tục vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền phải xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch và công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ theo quy định.

"Trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố công khai thì người sử dụng đất sẽ không còn bị hạn chế các quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật", Luật sư Nguyễn Thị Sen nhấn mạnh. Bên cạnh việc giải đáp thắc mắc về quyền xây dựng nhà ở, Luật sư Sen cũng khuyến cáo người dân cần đặc biệt thận trọng khi có ý định mua đất nằm trong khu vực quy hoạch.

Theo đó, trước khi giao dịch, người mua cần trực tiếp kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan quản lý quy hoạch địa phương để xác định chính xác tình trạng pháp lý của thửa đất, loại quy hoạch, khả năng bị thu hồi cũng như các hạn chế về quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, cần kiểm tra xem đất có đang tranh chấp, bị kê biên, thế chấp hoặc đã có quyết định thu hồi hay chưa. Theo quy định hiện hành, nếu đất mới chỉ nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm nhưng chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Tuy nhiên, nếu đã có quyết định thu hồi đối với chính thửa đất đó thì việc mua bán sẽ không còn bảo đảm an toàn về mặt pháp lý.

Luật sư Nguyễn Thị Sen cũng lưu ý, người mua cần tính toán kỹ hiệu quả đầu tư bởi đất quy hoạch kéo dài thường có tính thanh khoản thấp, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng và luôn tiềm ẩn nguy cơ bị thu hồi. Khi Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường được xác định theo quy định pháp luật tại thời điểm thu hồi, có thể thấp hơn giá giao dịch thực tế trên thị trường. Đối với các công trình được xây dựng bằng giấy phép xây dựng có thời hạn sau khi quy hoạch đã được công bố, người sử dụng đất cũng có thể không được bồi thường giá trị công trình khi bị thu hồi.

Đối với hình thức mua bán bằng vi bằng, Luật sư Sen nhấn mạnh đây không phải là căn cứ để xác lập quyền sử dụng đất. Vi bằng của Thừa phát lại chỉ có giá trị ghi nhận việc giao nhận tiền hoặc sự kiện, hành vi diễn ra trên thực tế, không thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực và không có giá trị sang tên. Vì vậy, việc mua bán đất chưa có Giấy chứng nhận hoặc đất thuộc diện quy hoạch chỉ bằng vi bằng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, thậm chí người mua có thể mất toàn bộ số tiền đã bỏ ra nếu giao dịch bị tuyên vô hiệu.

Từ những quy định trên, Luật sư Nguyễn Thị Sen khuyến nghị người dân cần tìm hiểu kỹ thông tin quy hoạch, kiểm tra đầy đủ hồ sơ pháp lý của thửa đất và chỉ nên thực hiện giao dịch khi đã đánh giá đầy đủ các rủi ro. Trong trường hợp vẫn quyết định mua bán, các bên cần lập hợp đồng đúng quy định pháp luật và có điều khoản ràng buộc rõ trách nhiệm để hạn chế tranh chấp phát sinh về sau.

Có thể thấy, việc đất nằm trong diện quy hoạch không đồng nghĩa người sử dụng đất mất toàn bộ quyền đối với tài sản của mình. Tuy nhiên, tùy từng giai đoạn của quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền xây dựng, chuyển nhượng hay thực hiện các giao dịch sẽ có những hạn chế nhất định theo quy định của pháp luật. Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư hoặc xây dựng trên đất thuộc diện quy hoạch, người dân cần chủ động tìm hiểu kỹ thông tin pháp lý, tham khảo ý kiến cơ quan chức năng hoặc chuyên gia pháp lý để hạn chế rủi ro và bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Khuyến cáo của luật sư đối với người dân khi giao dịch đất thuộc diện quy hoạch

Chủ động kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền hoặc Văn phòng đăng ký đất đai trước khi quyết định mua bán.

Xác định rõ thửa đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay đã có quyết định thu hồi để biết các quyền và hạn chế đối với thửa đất.

Không nên chỉ tin vào thông tin từ bên bán hoặc môi giới mà cần đối chiếu với hồ sơ, tài liệu do cơ quan nhà nước cung cấp.

Kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của thửa đất, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, thế chấp, kê biên hoặc các hạn chế giao dịch khác.

Thận trọng với các giao dịch mua bán bằng vi bằng. Vi bằng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực và không có giá trị sang tên.

Cân nhắc kỹ hiệu quả đầu tư vì đất thuộc diện quy hoạch thường khó chuyển nhượng, khó thế chấp ngân hàng và tiềm ẩn nguy cơ bị thu hồi.

Trường hợp quyết định giao dịch, cần lập hợp đồng đúng quy định pháp luật, quy định rõ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên để hạn chế tranh chấp phát sinh.