Chính phủ đồng thuận, dự án cao ốc Vinafood 2 vẫn gặp bế tắc

Thủ tướng Chính phủ đã đồng ý về nguyên tắc thực hiện phương án sắp xếp lại cơ sở nhà, đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg, đối với cơ sở nhà, đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh như đề nghị của Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn…

Tiến thoái lưỡng nan

Được biết, ngày 19/3/2004, Bộ Tài chính có Quyết định số 845 phê duyệt phương án xử lý, sắp xếp lại các cơ sở nhà đất của Tổng công ty Lương thực miền Nam (Vinafood 2) tại Thành phố Hồ Chí Minh theo quyết định số 80/QĐ-TTg ngày 24/5/2001 của Thủ tướng Chính phủ”  đã quy định. Quyết định này chấp thuận cho Vinafood 2 được chuyển mục đích các cơ sở nhà đất tại 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh từ mục đích sản xuất kinh doanh sang xây dựng cao ốc văn phòng và nhà ở cao tầng đển bán và cho.

Vinafood 2 có trách nhiệm lập dự án đầu tư trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định hiện hành, lập phương án di dời các hộ gia đình đang ở tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 Chu Mạnh Trinh, Phường Bến Nghé trình cấp có thẩm quyền phê duyệt theo đúng quy định.

Tuy nhiên, Vinafood 2 đã không triển khai dự án vì rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”. Bởi từ năm 2008 đến 2010 tình hình bất động sản bị khủng hoảng, giảm giá sâu nên nếu triển khai sẽ bị thua lỗ lớn. Đến năm 2011 và 2013, Chính phủ có quy định Tổng công ty không được phép đầu tư ngoài ngành vào lĩnh vực bất động sản và phải sớm có kế hoạch thoái vốn. Doanh nghiệp không có ngành nghề kinh doanh chính là lĩnh vực bất động sản thì không được góp vốn hoặc đầu tư vào lĩnh vực bất động sản và nếu doanh nghiệp đã góp vốn, đầu tư vào bất động sản thì phải có phương án cơ cấu lại và thực hiện thoái hết số vốn đã đầu tư theo quyết định của cấp có thẩm quyền.

Trong khi đó, tình tài chính của doanh nghiệp này hết sức bi đát. Năm 2013, Vinafood 2 lỗ hơn 200 tỷ đồng và 8 tháng đầu năm 2014 Vinafood 2 lỗ thêm hơn 376,717 tỷ đồng với số nợ khó đòi là 432,930 tỷ đồng, làm cho tình hình tài chính rất khó khăn vì mất cân đối hơn 1.000 tỷ đồng. Trong khi đó, Vinafood 2 đang có khoản vay BIDV 633.553.909.600 đồng để nộp vào ngân sách nhà nước tiền giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất của cơ sở nhà, đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh nên phải chịu lãi vay phát sinh hơn 50 tỷ đồng/năm suốt trong thời gian từ 2008 đến 2014.

Do tình hình tài chính khó khăn, Vinafood 2 bị thiếu vốn kinh doanh trầm trọng nên từ tháng 7/2014, Vinafood 2 đã có dự kiến bán tài sản thu hồi vốn, trong đó có khu đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh. Ngày 19/01/2015, Vinafood 2 có văn bản số 164 gửi Bộ Tài chính và UBND TP.HCM xin được thay đổi từ Phương án đã được phê duyệt tại Quyết định số 845 ngày 19/3/2004 của Bộ Tài chính là “Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sản xuất kinh doanh sang xây dựng khách sạn cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê” sang “Phương án bán đấu giá tài sản trên đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất” để thu hồi vốn và đã được Thường trực Ban chỉ đạo 09 Bộ Tài chính và Thường trực Ban chỉ đạo 09 thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận.

Tuy nhiên do tại khu đất nêu trên Vinafood 2 chỉ sử dụng hơn ½ diện tích khu đất để làm văn phòng làm việc, phần diện tích còn lại (hơn 3.000 m2) là nhà ở tập thể (có 34 hộ dân) nên theo Luật Đất đai thì để thực hiện việc bán đấu giá nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần phải di dời 34 hộ gia đình ra khỏi khuôn viên. Do không có đất sạch nên phương án bán đấu giá tài sản trên đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện.

Bế tắc trong việc thoái vốn khi không được phép đầu tư thực hiện dự án theo quyết định đã được phê duyệt, không thể đấu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vì không có mặt bằng sạch, đồng thời, Vinafood 2 cũng không được phép đầu tư vốn tiếp vào khu đất dự án để thực hiện công tác đền bù giải tỏa trong khi tình hình Tổng công ty đang thiếu vốn để hoạt động trầm trọng.

Lối thoát

Để thoát khỏi tình cảnh này, Vinafood 2 đã lập phương án hợp tác thành lập pháp nhân mới là Công ty TNHH hai thành viên để tiếp tục thực hiện dự án. Trong quá trình tìm kiếm đối tác chỉ có Công ty Việt Hân chấp nhận theo các điều kiện của Vinafood 2, hai đơn vị còn lại là ngân hàng Techcombank và bảo hiểm AAA nhanh chóng bỏ cuộc do khu đất chưa giải phóng mặt bằng, trong khi Vinafood 2 đưa ra quy định bên đối tác phải chịu trách nhiệm này.

Tìm hiểu thêm về năng lực của Công ty Việt Hân thì thấy tại thời điểm này Công ty Việt Hân đang là chủ đầu tư quần thể khu đô thị tại dự án Goldmark City tại số 202 đường Hồ Tùng Mậu (quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội). Công ty này cũng đã xuất trình Giấy xác nhận số dư tài khoản tiền gửi của Công ty tại Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam hơn 700 tỷ đồng và văn bản hứa tài trợ vốn thực hiện dự án tại cơ sở nhà, đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh nếu được chọn là đối tác hợp tác thực hiện dự án này.

Vinafood 2 sau đó đã có văn bản số 29 trình Bộ NN&PTNT xin được phép thực hiện thoái vốn bằng Phương án hợp tác này, cụ thể là Vinafood 2 đã lựa chọn, liên kết theo đúng quy định với Công ty Việt Hân, lập Phương án thành lập Công ty TNHH hai thành viên với vốn điều lệ 800 tỷ đồng để tiếp tục thực hiện Dự án đầu tư, xây dựng và kinh doanh khách sạn cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê, chuyển chủ đầu tư và chuyển quyền sử dụng đất khu đất tại số 34,36,42 Chu Mạnh Trinh và 33 Nguyễn Du. Tại pháp nhân mới này, Vinafood 2 giữ 20% (bằng toàn bộ giá trị tài sản trên đất và một phần giá trị quyền sử dụng đất của khu đất tại số 34,36,42 Chu Mạnh Trinh và 33 Nguyễn Du), Công ty Việt Hân: 80% (bằng tiền đồng Việt Nam).

Ngày 10/3/2015, Bộ NN&PTNT có văn bản số 2039 trình Thủ tướng Chính phủ cho biết “nhận thấy Vinafood 2 tiếp tục thực hiện phương án sắp xếp lại nhà đất đã được phê duyệt theo Quyết định số 09/2007/TTg ngày 19/01/2007 của Thủ tướng Chính phủ và dùng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh để góp vốn với Công ty Việt để chuyển chủ đầu tư, chuyển quyền sử dụng đất, tiếp tục thực hiện Dự án đầu tư, xây dựng và kinh doanh khách sạn cao cấp, cao ốc văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh, phường Bến Nghé, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh phù hợp với các quy định hiện hành”.

Tại cuộc họp Thường trực Chính phủ 09/9/2015, các thành viên dự họp đã có ý kiến rất cụ thể về các nội dung mà Bộ NN&PTNT báo cáo. Trên cơ sở các ý kiến thảo luận này, Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng đã phát biểu kết luận: việc đền bù giải tỏa 34 hộ gia đình là cán bộ Đảng viên lâu năm của Tổng công ty đang cư ngụ trên khu đất dự án trong tình hình chung hiện nay là rất khó khăn phức tạp, trong khi Vinafood 2 không có kinh nghiệm thực hiện công tác đền bù giải tỏa này. Mặt khác, do giá bất động sản hiện nay chưa bằng mức giá mà Tổng công ty đã nộp ngân sách năm 2008 nên có cho Vinafood 2 đầu tư vốn tiếp để giải phóng mặt bằng xong rồi đấu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tiềm ẩn rủi ro thua lỗ, do đó đồng ý theo đề nghị của Bộ NN&PTNT cho Vinafood 2 hợp tác với đối tác bên ngoài thành lập pháp nhân mới tiếp tục thực hiện dự án theo phương án sắp xếp đã được phê duyệt để thoái vốn miễn là có lãi không bị lỗ so với vốn đã đầu tư vào khu đất, còn công tác giải phóng mặt bằng nên giao cho bên đối tác chịu trách nhiệm thực hiện là tốt nhất.

Đến ngày 15/9/2015, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã ký văn bản 1647 cho biết Thủ tướng Chính phủ đồng ý về nguyên tắc thực hiện phương án sắp xếp lại cơ sở nhà, đất theo Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/1/2007 của Thủ tướng Chính phủ đối với cơ sở nhà, đất tại số 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh như đề nghị của Bộ NN&PTNT ý kiến Bộ Tài chính và UBND TP.HCM. Bộ NN&PTNT chịu trách nhiệm chỉ đạo Vinafood 2 trong việc lựa chọn đối tác hợp tác bảo đảm đủ năng lực thực hiện Dự án tại khu đất 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh và thực hiện thoái vốn tại Dự án nêu trên trong năm 2015, bảo đảm quản lý chặt chẽ, không để thất thoát tài sản nhà nước.

Từ các chỉ đạo trên có thể nhận thức quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã cho phép Vinafood 2 hợp tác với Công ty Việt Hân thành lập Công ty TNHH hai thành viên Việt Hân Sài Gòn với tỷ lệ góp vốn 20% - 80% để tiếp tục thực hiện dự án.

Với các cơ sở pháp lý nói trên, có thể thấy việc thành lập pháp nhân Công ty TNHH hai thành viên Việt Hân Sài Gòn để thực hiện dự án tại khu đất 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh là hoàn toàn đúng đắn.

Tuy nhiên, kể từ khi tìm kiếm được đối tác, và Công ty Việt Hân góp 800 tỷ để thành lập Công ty TNHH hai thành viên thực hiện dự án, thì kể từ đó đến nay dự án vẫn dẫm chân tại chỗ. Nếu tính khu đất tại 33 Nguyễn Du, 34-36 và 42 Chu Mạnh Trinh được Vinafood 2 triển khai thực hiện từ năm 2008 thì đến thời điểm hiện tại dự án đã bị chậm trễ 12 năm.

Được biết, việc chậm tiến độ dự án gây ra rất nhiều thiệt hại cho doanh nghiệp, đặc biệt là về tài chính. Trong khi đó, các đòi hỏi về chính sách đền bù tại đây cũng đang được nhà đầu tư thiện chí tích cực thực hiện. Liên quan đến việc hỗ trợ di dời thu hồi nhà, đất tại dự án, trong một văn bản gửi Hội đồng thành viên do Tổng giám đốc Vinafood 2 Huỳnh Thế Năng ký cho thấy, có tổng hợp 31 hộ dân đang sinh số trên khu đất dự án, giá trị pháp lý của các chủ hộ ở đây chỉ có Quyết định tạm giao nhà của Vinafood 2 ban hành trước đó. Văn bản này cũng cho thấy đã có sự chênh lệch diện tích đất theo Quyết định tạm giao và diện tích thực tế. Theo đó, có nhiều hộ gia đình diện tích thực tế chênh lệch so với Quyết định tạm giao lên đến hàng trăm m2. Với căn cứ pháp lý này, nếu nhà đầu tư làm đúng pháp luật, hoặc nếu khu đất được giao cho nhà đầu tư mới, nhà đầu tư đó không xem xét và tạo điều kiện hỗ trợ thì những hộ dân thuộc diện giải toả sẽ nhận được rất ít tiền đền bù, gặp rất nhiều khó khăn…

Không khả thi nếu đem đấu giá

Trước đó, Phó Thủ tướng thường trực Chính phủ Trương Hoà Bình đã giao Thanh tra Chính phủ giao cơ quan chức năng kiểm tra việc khiếu nại của người dân liên quan đến dự án số 33 đường Nguyễn Du và 34 - 36 - 42 đường Chu Mạnh Trinh.

Trong thời gian tới, các vấn đề pháp lý liên quan đến khu đất, chính sách đền bù cũng như kiến nghị của người dân tại khu đất này sẽ được cơ quan chức năng làm rõ.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia kinh tế, giả sử đặt trường hợp nếu tới đây dự án bị thu hồi thì Nhà nước phải đền bù cho nhà đầu tư là Công ty Việt Hân 730 tỷ đồng, cộng với 300 – 400 tỷ đồng tiền lãi trong suốt 5 năm qua vì dự án bị đình trệ.

Đặc biệt, nếu Nhà nước thu hồi dự án thì người dân chỉ được hưởng chính sách đền bù đối với diện tích đất được cấp theo giấy tờ, phần diện tích chênh lệch thực tế sẽ không được xem xét, thoả thuận điều chỉnh. Việc này sẽ gây thiệt thòi cho cho các hộ dân nếu so sánh với phương án đền bù do nhà đầu tư hiện nay tự thoả thuận, chi trả.

Mặt khác, phương án thu hồi dự án để đem bán đấu giá cũng không khả thi trong thời điểm này, khó kêu gọi được nhà đầu tư tham gia đấu giá. Bởi đây là khu đất được cấp có thời hạn 50 năm, kể từ thời điểm giao đất thì đến nay đã 12 năm.  Nếu thuận lợi trong việc giải phóng mặt bằng thì trong 2 năm sẽ xong, cộng với thời gian xây dựng dự án là 3 năm thì việc công trình này phải mất đến hơn 17 năm để hoàn thành. Trong khi đó, đây là đất cho thuê với thời hạn 50 năm. Nếu trừ 17 năm sẽ chỉ còn 33 năm để triển khai thì hiệu quả kinh tế của dự án chỉ còn 66% và khả năng thu hồi vốn và phát sinh lợi nhuận của nhà đầu tư là rất thấp.

Được biết, trước khi Công ty Việt Hân tham gia thực hiện dự án thì Vinafood 2 là doanh nghiệp bị thua lỗ triền miên, lợi nhuận giảm sút, khó khăn về tài chính kéo dài trong nhiều năm. Nếu không có bệ đỡ là Công ty Việt Hân tham gia vào quá trình tái cơ cấu khoản đầu tư tại khu đất 33 đường Nguyễn Du và 34 - 36 - 42 đường Chu Mạnh Trinh thì “đất vàng” tại đây cũng chỉ là bãi đất hoang hoá, kém giá trị… 

Trên thực tế, Công ty Việt Hân đã đầu tư vào khu đất 730 tỷ, cộng với 5 năm tiền lãi khoảng 300 – 400 tỷ đồng. Như vậy, tổng chi phí mà nhà đầu tư dự án phải bỏ ra là hàng nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, thời gian khai thác khu đất chỉ còn lại 33 năm. Theo tìm hiểu của PV, giá giao dịch, chuyển nhượng đất ở lâu dài tại khu vực này chỉ khoảng 100 triệu đồng/m2. Theo đó, với thời hạn còn lại 33 năm, nếu tính toán với giá đất chuyển nhượng trên thị trường thì Công ty Việt Hân đang đối mặt thua lỗ ngay chính khu đất của Vinafood 2.

Việc thanh tra, kiểm tra là cần thiết, nhưng cơ quan chức năng cũng cần có những thông tin thiết thực, đúng sự thật để chia sẻ hơn với nhà đầu tư để doanh nghiệp tránh rơi vào tình cảnh thua lỗ, phá sản, đồng thời giúp doanh nghiệp và người dân tìm được tiếng nói chung, đưa dự án nhanh chóng được triển khai sau nhiều năm “đắp chiếu”.

Hoàng Vân