Bất động sản năm 2023: Kỳ vọng "hồi sinh" với sức bật từ tiếp cận vốn vay

Vẫn tăng trưởng trong 2022

Những tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản trên toàn quốc đang gặp khó khăn, nhiều phân khúc “đứng hình” khiến thanh khoản thị trường không có, sức mua yếu dẫn đến nhiều nhà đầu tư lo lắng. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, nhìn nhận lại năm 2022, thị trường bất động sản vẫn là kênh đầu tư lợi nhuận và mang đến cho nhiều cơ hội kinh tế.

Theo báo cáo quý I/2022 của Bộ Xây dựng, giá bất động sản trong quý I/2022 của toàn thị trường đều có xu hướng gia tăng. Chỉ riêng tháng 3/2022, giá của một số loại hình bất động sản đã tăng cao. Điển hình như phân khúc căn hộ chung cư của Hà Nội tăng giá 1,53%, nhà ở riêng lẻ tăng giá 2,24%, đất nền cho xây dựng nhà ở tăng 2,85%.

Báo cáo của Công ty cổ phần DKRA Việt Nam cũng công bố thị trường quý I/2022 chỉ ra xu hướng giá nhà tăng tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp. HCM. Trong đó, Hà Nội có giá căn hộ bán và cho thuê tăng trung bình 5-8% theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ so với cùng kỳ 2021 tăng 9 -12%.

Còn ở Tp.HCM, mặt bằng giá bán căn hộ so với quý trước tăng 3-4% và so với cùng kỳ tăng gần 10%, giá thuê cũng tăng từ 4-7%. Phân khúc đất thổ cư, đất nền rao bán tại Tp.HCM tăng giá từ 10 -25%. Với các địa phương thuộc khu vực Đông – Tây Nam Bộ như Tây Ninh, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Long An, ghi nhận giá đất thổ cư so với cùng kỳ năm 2021 tăng từ 7-27%.

Trong các quý III/2022, thị trường tại Tp.HCM và các vùng phụ cận cũng có những nét nổi bật. Trong quý này, ghi nhận 9 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 1,057 sản phẩm, giảm 65.6% so với quý II/2022. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 550 nền, tương đương 52% nguồn cung mới, giảm 77.8% so với quý trước.

Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực, nguồn cung tập trung chủ yếu ở thị trường tỉnh Bình Dương khi chiếm hơn 59% nguồn cung mới. Riêng tại Tp.HCM, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới.

Phân khúc căn hộ trong quý III/2022 đón nhận nguồn cung mới khoảng 4,873 căn đến từ 31 dự án mở bán, giảm 63.8% so với quý II/2022. Tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 52% nguồn cung mới, tương đương 2,531 căn, giảm 77.5% so với quý trước. Thị trường Tp.HCM và tỉnh Bình Dương vẫn duy trì vị trí dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường khi chiếm 91.2% tổng lượng căn hộ mở bán mới trong quý.

Ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT, kiêm CEO DKRA Vietnam nhận định: “Trong năm 2022, thị trường bất động sản trên toàn quốc vẫn tăng trưởng ở một số phân khúc bất động sản. Từ đầu năm các nhà đầu tư vẫn chú trọng vào kênh này vì sinh lợi và độ thanh khoản cao, cùng với đó trong năm room tín dụng vẫn được các doanh nghiệp bất động sản, người mua nhà tiếp cận tốt nên thị trường ổn định, duy trì được mức tăng trưởng. Trong các quý đầu năm 2022 vẫn ghi nhận lợi nhuận”.

Nhiều dự án bất động sản vẫn phát triển dù thị trường kém thanh khoản.

Sức bật từ việc khơi thông dòng tiền

Tuy nhiên, theo các chuyên gia nhận định, nguồn cung mới tuy tăng nhưng không được phân bổ đồng đều. Hầu như chỉ tập trung ở những giai đoạn kế tiếp của một vài dự án quy mô lớn. Trước áp lực từ việc chi phí đầu vào leo thang, mặt bằng giá bán sơ cấp được đẩy lên cao trong khi giá cũng như thanh khoản thứ cấp không có nhiều biến động.

Đòn bẩy vay ngân hàng và trái phiếu vốn là hai kênh huy động cấp vốn chính cho các chủ đầu tư cũng như dự án bất động sản. Trong giai đoạn khi hai kênh này bị siết chặt lại, một số diễn biến thị trường bất động sản 2023 được dự đoán sẽ chịu nhiều ảnh hưởng, tuy nhiên vẫn kỳ vọng vào “sức bật” của các phân khúc bất động sản khi nguồn vốn vay được giải ngân, tạo ra thanh khoản thị trường.

Theo chuyên gia, trong những quý đầu của năm 2023, ngân hàng trung ương của các quốc gia sẽ vẫn tiếp tục tăng lãi suất. Dự đoán tình trạng này sẽ kéo dài ít nhất đến hết quý I, do đó áp lực của lãi suất, tỷ giá lên thị trường bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung sẽ còn kéo dài đến hết khoảng thời gian này.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2023 vẫn có những điểm sáng tích cực, sẽ hồi phục và không rơi vào khủng hoảng. Đến giữa năm 2023, tức là kết thúc quý II, thị trường sẽ ổn định và trở về quỹ đạo vốn có của nó.

“Tôi đồng tình rằng thị trường bất động sản hiện nay rất khó khăn, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang gặp nhiều thách thức và phải tìm mọi cách để tồn tại. Tuy nhiên, không có nghĩa là thị trường bất động sản hiện nay đang khủng hoảng”, TS. Nguyễn Văn Đính chia sẻ.

Năm 2012, nguồn hàng bị dư thừa trầm trọng nên được gọi là khủng hoảng thừa, còn hiện tại thị trường không hề thừa nguồn hàng mà thậm chí là thiếu nguồn hàng, khan hiếm nguồn hàng. Vì vậy, giai đoạn này chỉ được xem là giai đoạn suy giảm của thị trường bất động sản, chỉ cần một thời gian ngắn sau là thị trường có thể vực dậy”, ông Đính nhìn nhận.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), “Ở cuối năm 2022, thị trường bất động sản, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn do biến động về room ngân hàng và trái phiếu. Điều này tác động trực tiếp đến doanh nghiệp và chính những nhà đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. HoREA cũng nhiều lần kiến nghị đến Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét nới room tín dụng, để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản cũng như cho vay trong lĩnh vực sản xuất”.

“Trong năm 2023, nhiều doanh nghiệp và người đầu tư sẽ tiếp cận được vốn vay của năm 2023, khi có được dòng tiền, mọi thứ sẽ khơi thông, doanh nghiệp sẽ định hướng lại được đường đi và phát triển đúng với giá trị của bất động sản. Từ việc tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, mọi thứ sẽ vận hành trơn tru hơn, thanh khoản thị trường có. Từ đó, tạo sức bật cho lĩnh vực bất đông sản nói chung và nhiều ngành nghề khác. Tuy nhiên, muốn phát triển bền vững thì mỗi doanh nghiệp phải tạo sự vững chắc từ bên trong. Để khi gặp khó đều có thể vượt qua” ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Phùng Sơn

Bài đăng trên tạp chí in Đời sống & Pháp luật gộp số 10+11+12 (12/1 đến 14/1/2023)