Báo động vấn nạn trục lợi từ sổ đỏ giả: Làm sao để giảm thiểu rủi ro từ những "sổ đỏ ma"?

Thời gian gần đây tại nhiều địa phương trên cả nước, cơ quan chức năng đã phát hiện nhiều vụ việc liên quan đến sử dụng sổ đỏ giả để lừa đảo. Điểm chung là những sổ đỏ giả bị phát hiện được đối tượng làm rất tinh vi. Nếu không có nghiệp vụ thì rất khó để phát hiện. Mặt khác còn một thủ đoạn khá quỷ quyệt là đánh tráo sổ đỏ thật bằng sổ đỏ giả để trục lợi khi giả vờ làm người đi mua nhà…

Khốn khổ vì đang có sổ thật lại thành... sổ giả

Với thủ đoạn lừa đảo tinh vi lại được sự trợ giúp của công nghệ in ấn hiện đại nên các nhóm lừa đảo có thể qua mặt khách hàng và văn phòng công chứng một cách dễ dàng. Ông Trần Anh Kiệt ngụ phường 17, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh là nạn nhân trong vụ án lừa đảo chiếm đoạt tài sản và làm giả con dấu, tài liệu của cơ quan, tổ chức.

Thời điểm tháng 6/2018, ông Kiệt đăng thông tin bán nhà trên các trang giới thiệu bất động sản. Tại thời điểm rao bán, ông đưa ra giá 17 tỷ đồng và có rất nhiều người đến hỏi mua nhưng do không thống nhất giá cả nên ông chưa bán. Cũng có một số người đến hỏi mua rồi xin bản photo sổ đỏ để về nghiên cứu nhưng cũng chẳng quay lại. Ngoài ra, có người đến xem nhà và xin xem qua bản chính sổ đỏ để làm tin nhưng rồi cũng không thấy hồi âm.

Đến tháng 10/2018, Công an phường 17, quận Bình Thạnh đến thông báo căn nhà của ông đã bị người khác làm thủ tục đăng bộ và hiện công an đang giải quyết. Lúc này ông cũng chưa tin vì giấy tờ nhà ông đang cất giữ. Tuy nhiên, sau khi làm việc với công an thì ông mới tá hỏa, bấy lâu nay sổ đỏ ông đang giữ là giả, còn sổ đỏ thật thì đã bị kẻ gian tráo khi họ xin xem bản chính lúc hỏi mua nhà.

Tương tự, Công an quận Cẩm Lệ, TP.Đà Nẵng đã bắt tạm giam, đang tiến hành điều tra đối với Nguyễn Thị Nga, trú tại địa phương do có hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trước đó, khi biết bà Nguyễn Thị Thanh Huyền, trú quận Hải Châu có nguồn tiền nhàn rỗi, Nga nảy sinh ý định làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả để thế chấp vay tiền.

Thực hiện kế hoạch, Nga tìm và đặt mua trên mạng một sổ đỏ giả đứng tên mình với diện tích đất 100m2 , ở khu đô thị sinh thái Hòa Xuân, nằm trên địa bàn quận Cẩm Lệ, với giá 20 triệu đồng. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giả, Nga đã dùng để thế chấp với bà Nguyễn Thị Thanh Huyền vay số tiền gần 600 triệu đồng. Thời gian sau, do không có tiền để trả nên bà Huyền buộc Nga phải chuyển nhượng lô đất đang cầm cố để thanh toán. Nguyễn Thị Nga cùng nạn nhân đến phòng Công chứng Phước Nhân, nằm trên đường Nguyễn Hữu Thọ để ký hợp đồng chuyển nhượng. Tại đây, các công chứng viên phát hiện sổ đỏ đứng tên Nguyễn Thị Nga là giả nên báo cơ quan công an...

Lần theo một số thông tin người dân cung cấp, cộng với các thông tin rao làm sổ đỏ trên mạng, PV báo ĐS&PL đã tiếp cận với một đường dây làm sổ đỏ giả xưng là có phạm vi hoạt động trên toàn quốc. Tuy nhiên, khi yêu cầu gặp trực tiếp, người này kiên quyết không đồng ý “do dịch vụ nhạy cảm” mà chỉ trao đổi qua điện thoại. Tuy nhiên, người này khẳng định có thể làm giả được tất cả các loại sổ đỏ và làm trên toàn quốc, chỉ cần 2 đến 3 ngày là chuyển sổ đỏ giả đến tận nhà.

Theo tìm hiểu của PV, trước đây khi làm giả sổ đỏ, các đối tượng thường dùng thủ đoạn tẩy nội dung trên sổ đỏ thật để điền nội dung mới hoặc móc nối với cán bộ địa chính để mua bản phôi sổ đỏ thật, sau đó in nội dung mới lên. Tuy nhiên hiện nay việc làm giả sổ đỏ được các đối tượng thực hiện đơn giản hơn rất nhiều. Chỉ cần lấy sổ đỏ thật scan để lấy bản mẫu, sau đó đưa lên máy tính xử lý chèn nội dung, sao chép hình dấu và chữ ký của nơi cấp sổ đỏ. Máy in phun màu sẽ giúp các đối tượng hoàn tất khâu cuối cùng là in sổ đỏ giả trên chất liệu giấy bìa cứng.

Như vậy, chỉ cần một vài thủ thuật gian lận, các đối tượng có thể “hô biến” để trở thành chủ nhà đất ở bất cứ nơi nào để thực hiện các hành vi lừa đảo. Hệ quả của việc này càng nghiêm trọng hơn do hiện nay ngoài các giao dịch sử dụng sổ đỏ được cơ quan có thẩm quyền công nhận, rất nhiều giao dịch dân sự khác có thể dùng sổ đỏ làm tài sản tín chấp, thế chấp vay mượn hàng tỷ đồng.

Cần xác minh pháp lý giấy tờ trước khi giao dịch

Một lãnh đạo chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai quận 7, TP.HCM cho biết, các thủ đoạn mà đối tượng lừa đảo thường dùng là đóng giả “cò đất”, đóng giả người mua nhà tìm đến hỏi mua nhà, đất. Khi đó các đối tượng này sẽ xin chủ nhà cho xem sổ đỏ, giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu. Sau khi lấy được các thông tin trên, các đối tượng lừa đảo sẽ về làm giả sổ đỏ. Nhân lúc chủ nhà không để ý, các đối tượng này sẽ đánh tráo sổ đỏ. Cũng không loại trừ một số trường hợp lấy thông tin sổ đỏ trên các trang rao bán nhà đất để làm sổ đỏ giả.

Một trong các “chiêu thức” mà những kẻ lừa đảo hay dùng là cấu kết với nhân viên công chứng để công chứng ủy quyền, mua bán sổ đỏ cho người khác (thường là những người trong nhóm). Để quản lý toàn diện, các chuyên gia kiến nghị bộ Tài nguyên & Môi trường nên giao việc in sổ đỏ cho các tỉnh, thành phố phát hành theo mẫu đã đưa ra để tránh thất lạc trên đường vận chuyển. Đồng thời, các công chứng viên phải được tập huấn thường xuyên để nhận diện sổ đỏ giả.

Ông Nguyễn Trí Hòa, Phó Chủ tịch hội Công chứng viên TP.HCM cho rằng, các tổ chức hành nghề công chứng nên trang bị đầy đủ công cụ hỗ trợ như máy quét dấu vân tay, máy soi, kính lúp, hệ thống camera giám sát. Các công chứng viên trước khi ký công chứng cần xem xét kỹ các giấy tờ xuất trình (nên qua kính lúp phóng đại 30-40 lần); đặt câu hỏi càng nhiều càng tốt với các bên tham gia giao dịch. Đặc biệt là phải cẩn trọng với CMND được bọc lại và việc mua bán qua ủy quyền, cảnh giác với những giao dịch mà địa chỉ bất động sản, nơi cư ngụ của các bên giao dịch ở khá xa nơi công chứng viên đang hành nghề...

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên & Môi trường, thực tế tình trạng in sổ đỏ giả đã xảy ra từ rất lâu và khó kiểm soát bởi lẽ công nghệ in ấn hiện nay phát triển. Các văn phòng công chứng rất khó để có thể quản lý và phân biệt được hết đâu là sổ đỏ thật, đâu là sổ đỏ giả. Không ít trường hợp phôi sổ đỏ thật bị lọt ra ngoài, các loại sổ đỏ giả nhưng in trên phôi thật thì rất khó để nhận biết được. Tuy nhiên, hiện tại khi người dân giao dịch nhà đất đều có xu hướng đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng giao dịch luôn thay vì đi xác thực thông tin sổ đỏ.

Vì thế, để giảm thiểu rủi ro và kịp thời ngăn chặn sổ đỏ giả, ông Võ khuyến cáo, khi chuẩn bị thực hiện mua bán đất và các tài sản gắn liền với đất, người mua nên chủ động đem bản copy của sổ đỏ đó lên văn phòng đất đai để xác thực tính pháp lý của cuốn sổ, trước khi lên văn phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán. Ngoài ra, mỗi sổ đỏ đã có mã số riêng, cho nên phôi sổ đỏ cần được công khai trên một trang thông tin điện tử thống nhất toàn quốc để người dân có thể lên trang web và so sánh, đối chiếu thông tin thật giả, hay sổ đỏ đó có đang bị báo mất hay không, đề phòng rủi ro trước khi giao dịch. "Cùng với đó, những sổ đỏ đang được thế chấp ngân hàng thì cũng phải được công khai để thực hiện quyền minh bạch và không bị rủi ro", ông Võ kiến nghị.

Hà Nhân

Bài đăng trên báo in Đời sống& Pháp luật tháng số 46